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ㆍ분 류 크레딧
 
에쿼티 융자의 장단점

홈에쿼티 융자는 장점과 단점이 있다.

장점

십만달러까지의 융자에 세금공제를 받을 수 있다.
이자율이 신용카드와 무담보개인융자보다 낮다.
유동성이 좋아 부채통합,집 관리,의료비,긴급자금 등에 필요한 자금을 확보하는데 쓸 수 있다.

단점

채무불이행이 일어난다면 가장 큰 자산인 집을 잃을 수도 있다.
자금관리능력이 부족한 젊은 주택수요자라면 쉽게 돈을 써버릴 가능성이 높다.
퇴직을 준비하는 주택소유자에게 여생을 보낼 안식처를 빼앗길 수도 있다.
Line of credit home equity loan의 경우 이자율이 변동이기 때문에 월 페이먼트가 올라갈 수 있다.
만약 집값이 떨어지게 된다면 집의 가치보다 많은 돈을 빌리는 상황이 벌어지고 집을 팔아야만 하는 상황이 일어날 수도 있다.
홈에쿼티융자의 경우 월 페이먼트가 낮아질수도 있으나 상황기간이 길기 때문에 전체적인 부체의 액수는 올라 갈 수 있다.
융자기간동안 Lease를 하지 못할 수도 있다.

홈에쿼티론과 홈에쿼티라인오브크레딧를 선택하기 전에 살펴봐야 할 점

홈에쿼티론은 신용카드부채를 통합해서 상환할 때 또는 집을 수리할 때와 같이 한번에 목돈이 필요할 때 유리할 수 있다. 신용카드보다 낮은 고정이자율이며 매월 같은 액수의 페이먼트를 내기 때문에 쉽게 재정계획을 짤 수 있다.

홈에쿼티 라인오브크레딧은 일시적인 목돈이 필요할 때 보다 적은 액수의 돈이 장기간 수시로 필요한 경우 즉,학비를 낸다거나 병원비를 주기적으로 낸다거나 할 때 적합할 수 있다.

에쿼티론은 융자기간 동안 다달이 정해진 돈을 내는 것이고 에쿼리 라인오브크레딧은 한동안 이자만 내는 것이기 때문에 월 납입액을 관리할 수 있는 조건에 따라 라인오브크레딧을 할 것인가 에쿼티론을 할 것인가를 결정할 수 있다.

홈 에쿼티론을 얻는 것은 일차융자를 하는 것 만큼이나 복잡할 수 있다.

물론 일차 모기지처럼 시간이 많이 걸리고 많은 서류가 필요하지는 않지만 간편하게 서류 한 장으로 얻을 수 있는 것은 아니다.

에쿼티론을 내어줄 때 렌더들은 차용자의 신용을 평가해 어느 정도의 이자율을 적용할 것인가를 결정한다. 차용자의 신용은 신용기록, 소득, Loan to value로 산정된다.

신용기록

렌더들이 가장 유심히 보는 부분은 얼만큼 빌린 돈을 잘 갚아왔는지 기록을 검토할 것이다. 이것은 신용점수로 판단이 될 것이고 점수가 높을수록 낮은 이자율을 부여 받을 수 있다.

소득

렌더들은 얼마나 많은 돈을 버는 가와 얼마나 오랫동안 직장에 다녔는가를 검토할 것이다.
또한 얼마 만큼이 실제 소득인지 파악하기 위해 debt to income을 보게 될 것이다.

Debt to income은 수입 중 모기지나 신용카드 부채, 자동차 페이먼트 그리고 다른 채무가 차지하는 비중을 알려준다. 이러한 부채비율이 소득에 36%가 넘지 않아야 한다.
융자를 지원하기 전에 소득을 증명할 수 있는 W-2나 tax return 그리고 재정을 증명할 수 있는 다른 서류들이 필요하다.

LTV는
주택의 가치에서 주택에 대한 부채가 차지하는 비율을 말해준다. 예를 들어 주택 가치가 십만 달러이고 모기지가 8만 달러라면 LTV는 80%가 되는 것이다.
일차모기 지를 받을 때의 LTV는 집의 가치에서 모기지를 나누면 되는데 홈에쿼티융자를 받을 때는 집의 가치와 상환한 융자를 다시 측정 해야 한다. 이때 일차모기지에 받으려는 융자를 더해 새로운 LTV비율을 측정한다.
일반적으로 LTV는 80% 이하가 되야 하며 집값이 2십만 달러에 십만 달러를 일차모기지로 빌렸다고 했을 때 에쿼티로 6만 달러까지 융통할 수 있다. 융자회사에 따라 종종 LTV이상 융통할 수 있는데 이것을 high LTV라고 하며 일반적일 때보다 이자율이 높다.
그렇다 할 지라도 가장 중요한 것은 자신이 감당할 수 있는 월페이먼트내에서 융자를 해야 한다.

홈에쿼티론에 들어가는 비용

홈에쿼티론은 많은 비용을 준비해야 하는데 보통 융자를 진행할 때 들어가는 비용과 클로우징비용 그리고 이자가 들어간다. 융자 진행비용은 융자액수의 2~5%가 들어가고 그것은 집을 평가하는 appraisal fee와 접수비,title search비용, 변호사비용과 서류준비비용이 들어간다.
주택평가를 할 때 비용을 상대적으로 줄이기위해 appraisal을 appraiser에게 하지 않고 근처 주택의 밸류에 따라 측정하는 Automated Valuation Model(AVM)또는 Broker’s Price Opinion(BPO)방법을 사용할 수 있다.

홈에쿼티라인오브 크레딧은 이자율이 변동인데 일반적인 이율보다 터무니 없이 낮다거나 한 융자상품은 피하는 것이 좋다. 이런 융자의 대부분이 처음에는 teaser rate을 적용하고 일정시간이 지나면 높은 이자율을 불일 수도 있다. 변동금리는 인덱스에따라 변동하게 되며 계약에 따라 한달에 한번이 될 수 있고 일년에 한번이 될 수있다.

변동금리에는 일반적으로 최대한 이자율을 붙일 수 있는 최대 이율이 있고 일년에 2%이상 붙일 수 없도록 하는 제한이 있다. 홈에쿼티라인오브크레딧은 다른 수수료도 있을 수 있는데 연관 계좌관리비, 계좌를 사용할 때마다 붙게 되는 트렌젝션비용 계좌를 사용하지 않을 때 붙게 되는 inactivity 비용이 들어갈 수 있다. 그리고 만약 계약기간보다 이전에 클로우즈를 할 경우 prepayment penalty가 붙을 수 있다.

만약 주택을 2~3년안에 팔계획이라면 홈에쿼티를 얻는 것을 보류해야 한다.
check해야 할 사항

이자율, 변동이자율의 최대 적용이자율과 일년에 붙일 수 있는 이자율
미니멈 페이먼트의 유무, 변동이자를 적용하는 기간, 일정기간내에 나머지 잔금을 모두 치러야 하는 Balloon payment가 있는지의 유무
 
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